Baltijas valstīs 2021. gadā nekustamā īpašuma (NĪ) tirgū bija rekordaugsta aktivitāte – komerciālā NĪ investīciju darījumu apjoms, salīdzinot ar 2020. gadu, ir palielinājies divkārt, sasniedzot 1,5 miljardus EUR. Vislielākās vērtības darījumi tika noslēgti Latvijā, ziņo starptautiskā NĪ konsultāciju sabiedrība “Newsec”.
Pagājušajā gadā Latvijā noslēgti darījumi par 610 milj. EUR, Igaunijā par 447 milj. EUR, bet Lietuvā – 444 milj. EUR. Rekordaugstos rezultātus noteica kapitāla pieejamība, vispārējās tendences pasaulē un pozitīvais noskaņojums tirgū. Investori aktīvi meklē objektus, tomēr sasniegt vēl labākus rezultātus NĪ investīciju darījumu tirgū traucēja piedāvājuma trūkums.
Pēc “Newsec” kapitāla tirgus pakalpojumu grupas vadītājas Baltijas valstīs Neringas Rastenītes-Jančūnienes teiktā, 1,5 miljardu EUR darījumu apjoms Baltijas reģionam ir rekordaugsts. Lai saglabātu ārvalstu investoru interesi, šo kārti nedrīkstētu nolaist zemāk arī 2022. gadā.
“Agrāk investoriem ieiet Baltijas valstīs bija nedroši mazo darījumu apjomu dēļ, kas dažus pēdējos gadus nepārsniedza 800 milj. EUR robežu. Pārkāpjot 1 miljarda robežu, tika pārkāptas zināmas psiholoģiskas barjeras. Nekad vēl neesam redzējuši tik daudz to, kas vēlas investēt NĪ, cik to bija pagājušajā gadā. 2021. gadā investēja visi – fondi, privātpersonas, īpašuma pārvaldības sabiedrības, biznesa pārstāvji. Piemēram, Igaunijā divas trešdaļas darījumu tika noslēgti ar neprofesionāliem pircējiem. Salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, darījumu noslēgts vairāk, tomēr tie bija mazāki. Piemēram, 2020. gadā vidējā darījuma summa sasniedza 50 miljonus EUR, bet 2021. gadā tā pārsniedza 23 miljonus EUR,” saka N. Rastenīte-Jančūniene.
Starptautiskie investori vairāk meklē loģistikas, biroju un mājokļu nomas segmentiem pieskaitāmus objektus. Tikmēr privātā kapitāla investorus vairāk interesē nelielas tirdzniecības segmenta ēkas, piemēram, apkaimes (mikrorajona) tipa TC, mazumtirdzniecības (angl. retail) parki.
Biroju segmentam potenciāli ir jāpaplašinās
Eksperte norāda, ka, kaut arī biroju segments Baltijas valstīs pārdzīvo zelta laikmetu, ir novērojams ievērojams pārdodamo objektu trūkums.
“Biroju segments Baltijas reģionā demonstrē stabilitāti, pērn tajā ir saglabājies darījumu apjoms 300 milj. EUR. Tomēr tā potenciāls ir kā bumba ar laika degli. Biznesa centru aizņemtība pašlaik ir ļoti augsta (Viļņā A klases biroju vakances līmenis sasniedz tikai 3,4 %), iznomātās platības skaitļi pārspēj rekordus, piemēram, Viļņas biroju tirgū 2021. gadā tika iznomāts par 30 % vairāk platības, salīdzinot ar 2020. gadu. Tirgu bremzē jaunu, investoriem pievilcīgu pārdodamo objektu trūkums. Ja piedāvājumu būtu vairāk, šajā segmentā mēs redzētu vēl lielākus darījumu apjomus,” saka N. Rastenīte-Jančūniene.
Industriālais NĪ attaisno cerības
Pēc “Newsec” kapitāla tirgus pakalpojumu grupas vadītājas Baltijas valstīs teiktā, loģistikas segments 2021. gadā attaisnoja cerības – tajā tika investēts trīs reizes vairāk, nekā gadu iepriekš. Tomēr eksperte brīdina, ka nestabilās starptautiskās attiecības ar Ķīnu ātri var atspoguļoties arī industriālā segmenta NĪ investīciju darījumu tirgū, īpaši Lietuvā.
“Kaut arī pagājušajā gadā industriālā NĪ segments uzplauka, tirgus spēlētājiem pašlaik spriedzi rada Lietuvas konflikts ar Ķīnu, visvairāk tas var ietekmēt tieši loģistikas un ražošanas segmentus – investori, vērojot ģeopolitisko situāciju, šādus objektus var sākt vērtēt aizvien piesardzīgāk un uz kādu laiku atlikt pirkumus. Pašlaik valdošā spriedze darījumos vēl neatspoguļojas – tie notiek pēc inerces – tomēr izteikt skaidras prognozes, kādas izmaiņas gaidāmas, šādā nenoteiktā situācijā ir grūti,” uzsver N. Rastenīte-Jančūniene.
Tirdzniecības segments pamazām atgūstas
“Newsec” eksperte pievērš uzmanību, ka uz lielo Tirdzniecības centru (TC) segmentu pēdējā laikā skatījums bija skeptisks, jo Eiropā šādu darījumu notiek ļoti maz. Tirgū jau kādu laiku nav bijis ne pārdevēju, ne pircēju – to noteica segmenta pagaidu stagnācija. To izkustināja “Akropolis Group” veiktā tirdzniecības centra “Alfa” iegāde Latvijā, kas kļuva par lielāko darījumu Baltijas valstīs.
“Izdzīvojuši pandēmiju, tirdzniecības objekti ir nostiprinājuši savu likviditāti – 2021. gadā šā segmenta objektu darījumu vērtība bija divreiz, salīdzinot ar 2020. gadu. Novērojam, ka samazinoties spriedzei COVID-19 izraisīto neskaidrību dēļ, šis segments atkopjas, bet par iekārotāko preci kļuvuši nedaudz mazāki, apkaimes tipa tirdzniecības centri,” saka N. Rastenīte-Jančūniene.
Mājoklis nomai – segments, kas vēl tikai veidojas, bet ir ļoti perspektīvs
Mājokļu nomas segmentam Baltijas valstīs vēl ir, kur augt. 2021. gadā investīcijas šādā NĪ sasniedza apmēram 110 miljonus EUR, kas bija aptuveni 8 % no visa reģiona darījumu apjoma. Tikmēr citās valstīs, piemēram, Somijā, šāda veida objekti 2021. gadā veidoja pat 37 % no visiem investīciju darījumiem.
“Baltijas valstīs” šis segments aizvien vēl ir jauns. Domājam, ka šogad darījumu skaits par mājokļu iegādi nomai augs, bet šāda veida vienošanās paātrinājumu iegūs 2023.–2024. gadā. Redzot segmenta potenciālu, šogad plānojam tam veltīt vairāk uzmanības,” saka N. Rastenīte-Jančūniene.
Pēc ekspertes teiktā, šā gada pirmajā pusgadā NĪ investīciju darījumu tirgus būs aktīvs 2021. gadā iegūtās inerces dēļ. Gadam ritot uz otru pusi, tirgus var saskarties ar izaicinājumiem – iespējami pieaugošo procentu likmju dēļ investori var piebremzēt savus plānus.
