Nekustamā īpašuma tirgus komercsektorā ir viens no spilgtākajiem indikatoriem valsts ekonomiskajai veselībai. Latvijā biroju tirgus attīstība norit lēnāk nekā pārējās Baltijas valstīs, tomēr nozare piedzīvo ievērojamas transformācijas, ko veicinājuši gan pandēmijas ierobežojumi, gan darba vides pārstrukturēšanās. Pieprasījums pēc modernām un energoefektīvām telpām turpina pieaugt, tomēr brīvo telpu piedāvājums saglabājas augsts. Kādas ir tendences un kas gaidāms nākotnē nekustamo komercīpašumu segmentā, stāsta “EfTEN Capital” aktīvu pārvaldnieks Arnolds Romeiko.
Attīstības virzieni Baltijā
Salīdzinājumā ar Lietuvu un Igauniju, Latvijas jauno projektu tirgus attīstība nekustamo īpašumu komercsektorā ir bijusi zemāka, ko ietekmēja 2008. gada krīze, kuras dēļ uz attīstību esam raudzījušies piesardzīgāk. Igauņi un lietuvieši bija gatavi uzņemties lielāku risku, attīstot projektus spekulatīvi un paļaujoties uz nākotnes nomniekiem, nevis uz jau noslēgtiem līgumiem.
“Lietuvas ieguvums ir tās atrašanās vieta – tuvums Polijai un Vācijai, kas piešķir plašākas iespējas piesaistīt starptautiskus nomniekus, sasniedzot lielāku ienesīgumu un labākas attīstības iespējas kopumā. Savukārt Igaunijai par labu nāk Skandināvijas valstu tuvums, kas veicina skandināvu uzņēmumu interesi par birojiem un arī biroja ēku attīstību, it sevišķi Igaunijas lielajās pilsētās. Latvija atrodas šo valstu vidū un šķiet, ka varētu iegūt labāko no abām pasaulēm, bet pagaidām mums nav izdevies izmantot šo priekšrocību pilnībā,” norāda “EfTEN Capital” aktīvu pārvaldnieks Arnolds Romeiko.
Ieguldījumu tendences
Baltijas valstu līmenī ieguldījumu atdeves nekustamajos īpašumos ir līdzīgas visās aktīvu klasēs – biroju ēku, loģistikas centru un tirdzniecības centru. Tomēr būtisku atšķirību var novērot, ieguldot Polijas vai Skandināvijas nekustamajos īpašumos, jo investori tur saskata zemākus riskus iedzīvotāju skaita pieauguma, attīstītākas ekonomikas, pieejamāku darbavietu un lielāku kaimiņvalstu dēļ. Līdz ar to investīciju ienesīgums Latvijā ir augstāks (ienesīguma likme aptuveni 6–7%) salīdzinājumā ar “veco” Eiropu (~4%) – tas atspoguļo augstāku risku.
Tendences nekustamo īpašumu ieguldījumu struktūrās šobrīd Latvijā ir vairākas, sākot no obligācijām ar fiksētu ienesīgumu un beidzot ar atvērtā tipa fondiem bez noteikta darbības termiņa. Investoriem ar ilgtermiņa pieeju tiek piedāvāti arī indekss tipa ieguldījumi, kas balstās uz regulāru dividenžu saņemšanu un vērtības pieaugumu nākotnē.
Mazākas, bet modernākas telpas
Kovida pandēmijas un tās ierobežojumu ietekmē biroju tirgus ir izteikti mainījies, ko būtiski veicināja darba paradumu maiņa. Hibrīda darba modelis ir kļuvis par normu – uzņēmumi tagad plāno telpas ar mazāku kapacitāti, bet augstākiem kvalitātes standartiem, lai motivētu darbiniekus atgriezties birojā un uzlabotu uzņēmuma darbinieku produktivitāti. Tas iezīmē divas būtiskas tendences – pirmkārt, darba devēji motivē darbiniekus atgriezties birojā, nomainot biroju uz jaunāku, energoefektīvāku, modernāku, kā arī, iespējams, tuvāku dzīves vietai. Otrkārt, ņemot vērā, šobrīd pastāvošo hibrīda darba modeli, visi darbinieki vienlaicīgi neatrodas birojā, un nepieciešamība pēc lielām biroja telpām ir samazinājusies. Līdz ar to no ēkām, kur nav iespējama telpu konfigurācija, uzņēmumi pāriet uz jaunākām telpām ar elastīgu plānojumu.
Ņemot vērā šos faktorus, kā arī pēdējos gados uzbūvētos jaunos augstākās klases biroju projektus, brīvo telpu piedāvājums Rīgā šobrīd ir patiešām plašs. Saskaņā ar "Colliers" datiem, 2024. gada beigās brīvo telpu apjoms Rīgā sasniedza 120 000 kvadrātmetrus, ar vidējo vakanci A klasē 18–20% un B klasē 13–15%. Papildus tam, šobrīd būvniecībā atrodas apmēram 75 000 kvadrātmetri, no kuriem puse būs pabeigta šajā gadā.
“Pagājušais gads liecina, ka gada laikā tirgus spēj absorbēt aptuveni 50 000 kvadrātmetrus, tomēr šogad tas varētu būt diezgan izaicinoši, ņemot vērā, ka liela daļa nomnieku jau dotajā brīdī savas lokācijas ir mainījuši un pārbraukuši uz jaunām telpām. Domājams, ka šāda veida piedāvājumu varēs aizpildīt vien pēc vairākiem gadiem, bet tā ir arī iespēja stratēģiskiem investoriem, kas skatās uz tirgu ilgtermiņā, jo pieprasījums pēc modernām biroja telpām joprojām saglabājās ļoti augsts. Vēl joprojām ļoti daudzi uzņēmumi atrodas Rīgas vēsturiskajā centrā, simtgadīgās dzīvokļu mājās, kas neatbilst mūsdienu standartiem. Līdz ar to potenciāls absorbēt modernās ēkas vēl joprojām pastāv,” saka A. Romeiko.
